Die Anschlussfinanzierung
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Anschlussfinanzierung wird benötigt, wenn die Zinsbindung Deines Baukredits ausläuft und Du der Bank noch Geld schuldest.
- Im Jahr 2022 ist dieses Thema wichtiger denn je: Der durchschnittliche Zinssatz bei zehn Jahren Zinsfestschreibung ist seit Jahresbeginn 2022 deutlich gestiegen: von etwa 1 Prozent auf etwa 3,5 Prozent im Herbst.
- Die Anschlussfinanzierung solltest Du nicht unbedingt mit Deiner bisherigen Bank vereinbaren.
- Wer bei der Anschlussfinanzierung die Angebote verschiedener Banken vergleicht, kann – je nach Restschuld und Zinskondition – mehrere Tausend Euro sparen.
To-Dos - Kurz und knapp
Warte nicht auf das neue Zinsangebot Deiner Bank, sondern suche selbst frühzeitig nach günstigen Angeboten.
Wann solltest Du anfangen?
Im aktuellen Zinsumfeld kann es sinnvoll sein, bis zu drei Jahre vor dem Ende der Zinsbindung ein Gespräch mit Geck Baufinanz zu führen. Im Einzelfall auch bis zu fünf Jahre.
Auch wenn Du eine besonders lange Zinsbindung vereinbart hast, solltest Du nach zehn Jahren eine Anschlussfinanzierung prüfen.
Wer braucht wann eine Anschlussfinanzierung?
Du benötigst eine Anschlussfinanzierung, wenn Du für Dein Haus oder Deine Wohnung einen Baukredit aufgenommen hast und der Bank am Ende der Zinsfestschreibung noch Geld schuldest.
Die Zinsfestschreibung ist der Zeitraum, für den der Zinssatz bei Vertragsabschluss fest vereinbart wurde.
Oft genutzte Zinsbindungen sind zum 5, 10 oder 15 Jahre.
Läuft die Zinsbindung ab, schickt Dir die bisherige Bank meist 3 bis 6 Monate vorher eine Vertragsverlängerung. Dann musst du entscheiden ob du diese annimmst. Denn dazu bist du nicht verpflichtet. Ein Vergleich in Zusammenarbeit mit Geck Baufinanz lohnt sich immer.
Wie funktioniert die Anschlussfinanzierung?
Grundsätzlich kannst Du die Anschlussfinanzierung auf zwei Arten regeln:
Entweder gehst Du den kurzen Weg, indem Du das Darlehen bei der alten Bank belässt. Du schließt dann einfach eine neue Zinsvereinbarung. In der Sprache der Banken heißt dieses Vorgehen Prolongation.
Bei einem normalen Baukredit von einer Bank oder Versicherung kommt die Bank in diesem Fall spätestens vier bis sechs Wochen vor Ablauf der Zinsbindung auf Dich zu und bietet Dir eine neue Zinsvereinbarung an. Wenn Du die neue Zinsvereinbarung allerdings sofort unterschreibst, weißt Du nicht, ob der angebotene Zinssatz günstig ist. Ein Zinsvergleich lohnt sich also.
Die zweite Möglichkeit ist, für einen besseren Zins zu einer anderen Bank zu gehen. In diesem Fall spricht man von einer Umschuldung der Baufinanzierung. Ob sich das Umschulden lohnt, erfährst Du erst, wenn Du Angebote für eine Anschlussfinanzierung vergleichst. Bevor Du damit anfängst, solltest Du allerdings überlegen, wie viel Geld Du für den nächsten Abschnitt der Finanzierung benötigst.
Die Ablauf einer Anschlussfinanzierung besteht also aus drei Schritten:
- Vorbereitung
- Vergleich von Angeboten mit Geck Baufinanz
- Umschuldung oder Prolongation bei der bisherigen Bank.
Du musst außerdem nicht zwingend genau die restliche Kreditsumme weiterfinanzieren. Es gibt verschiedene Möglichkeiten für Anpassungen:
- Du zahlst die noch offene Kreditsumme auf einen Schlag zurück und bist schuldenfrei.
- Du zahlst einen Teil der offenen Kreditsumme zurück und vereinbarst für den Rest ein neuen Baukredit
- Du benötigst zusätzliches Kapital z.B.: für Modernisierungen und nimmst neben der offenen Kreditsumme zusätzliche Kreditmittel neu auf.
- Du vereinbarst eine Anschlussfinanzierung für genau die noch fällige Summe zum Zeitpunkt des Vertragsende des aktuellen Baukredites
Wie funktioniert eine Umschuldung im
Rahmen der Anschlussfinanzierung?
Beim Umschulden gehst Du für die kommende Zinsfestschreibung der Finanzierung zu einer neuen Bank oder Versicherung.
Damit die Umschuldung der Baufinanzierung reibungslos funktioniert, reichst Du zunächst aktuelle Unterlagen zum Objekt und zu Deiner persönlichen finanziellen Situation bei Geck Baufinanz ein. An dieser Stelle musst Du also etwas Zeit investieren.
Der Rest ist dann Routine:
Geck Baufinanz erledigt die Vorprüfung der Unterlagen und und bespricht anschließend mit dir die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten unter Berücksichtigung deiner Wünsche. Anschließend wird der Antrag erstellt und bei der gewünschten Bank eingereicht. Ergeben sich keine Nachfragen, so liegt die Darlehenszusage innerhalb weniger Tage vor, und Du kannst den neuen Darlehensvertrag unterschreiben.
Anschließend nimmt die neue Bank Kontakt mit Deiner bisherigen Bank auf und informiert sie darüber, dass der Kredit am Ende der Zinsbindung abgelöst wird. Am Tag der Umschuldung der Baufinanzierung überweist die neue Bank den offenen Darlehensbetrag an Deine bisherige Bank und übernimmt eine noch bestehende Grundschuld. Ab diesem Zeitpunkt läuft Deine Baufinanzierung über die neue Bank.
Welche Kosten entstehen bei der Umschuldung?
Die Kosten für ein solches Umschulden betragen in der Regel nur einen Bruchteil der Ersparnis, die Du durch den günstigeren Zinssatz erreichst: Weder die bisherige noch die neue Bank verlangen für diesen Wechsel Gebühren. Es entstehen lediglich die Kosten für die Grundschuldabtretung: Im Grundbuch tritt die neue Bank an die Stelle der alten. Die Kosten dafür liegen je nach Höhe der Grundschuld bei 0,1 bis 0,2 Prozent des Grundschuldbetrags, für eine Grundschuld von 100.000 Euro also bei gerade einmal 200 Euro.
Wann ist der beste Zeitpunkt für eine Anschlussfinanzierung?
In der Vergangenheit war es oft so, dass die meisten Finanzierungskunden gewartet haben, bis die bisherige Bank ( oftmals die klassische Hausbank) sich meldet bezüglich der kommenden Zinsvereinbarung. In vielen Fällen passiert dies erst kurz vor dem Fälligkeitstermin, was einen besonnenen Vergleich mit anderen Anbieter aufgrund der Zeitknappheit schwierig macht.
Daher solltest du selbstständig aktiv werden. Aber wann?
Loslegen kannst Du schon sehr lange vor dem Auslaufen der Zinsbindung: bis zu fünf Jahre. Allerdings brauchst Du dann einen zusätzlichen Darlehensvertrag und zahlst Zinsaufschläge. Wir beginnen deshalb mit der einfachen Variante.
So fängst Du ein Jahr früher an
Etwa ein Jahr vor dem Ende der Zinsbindung lassen sich ein neues und ein altes Darlehen übergangslos aufeinander abstimmen. Du musst nur darauf achten, dass Du mit der übernehmenden Bank eine ausreichend lange Zeit ohne Bereitstellungszinsen vereinbarst.
Zwölf Monate dürften die Obergrenze für die bereitstellungsfreie Zeit sein, sechs Monate ein problemlos zu erzielender Wert. Wenn Du wegen der Zinssituation keine Eile siehst, bist Du also mit einem halben Jahr Vorlauf auf der sicheren Seite.
Falls Du so früh anfängst, solltest Du zunächst bei Geck Baufinanz die aktuellen Zinssätze in Erfahrung bringen.
Anschließend kannst du in Ruhe die verschiedenen Angebote vergleichen und dich für die beste Konstellation entscheiden.
Forward-Darlehen - was ist das und welche Vorteile bringt es mir?
Die Zinsen steigen und du hast Bedenken, wo die Finanzierungszinsen stehen, wenn deine Anschlussfinanzierung fällig wird?
Dann kannst Du schon einige Jahre vor dem Ende der Zinsbindungsfrist loslegen und ein Forward-Darlehen abschließen.
Im Grundsatz sicherst Du Dir den heutigen Zinssatz für die Anschlussfinanzierung in 2 bis 5 Jahren.
Allerdings lässt sich die neue Bank den langen Vorlauf bis zur Ablösung des alten Darlehens bezahlen. Sie verlangt für die Zeit ab Auszahlung einen Zinsaufschlag (Forward-Aufschlag) auf die aktuelle Zinskondition.
Einige Banken bieten ein solches Forward-Darlehen bereits mehr als 60 Monate (also 5 Jahre) vor dem Ende der Zinsbindung an. Allerdings ist das Angebot dann überschaubar und der Forward-Aufschlag hoch.
Ein guter Zeitpunkt, um die Zinssituation und Angebote für Forward-Darlehen zu prüfen, ist etwa 36 Monate vor Ende des Festzinses.
Wenn der Zins zum Zeitpunkt der Anhschlussfinanzierung dann über deiner Forward Vereinbarung liegt, hast du ein "gutes Geschäft" gemacht.
Bei dem vereinbarten Zinssatz bleibt es auch dann, wenn die Zinsen nicht ansteigen: Du musst den Baukredit zu den vereinbarten Konditionen bedienen – kündigen kannst Du nur gegen Zahlung einer Nichtabnahmeentschädigung.
Der Zinsanstieg ist allerdings nicht das einzige Risiko bei einem Forward-Darlehen. Auch andere Veränderungen der persönlichen Situation können das bereits abgeschlossene Darlehen zum Problem machen: Wer sich etwa von seinem Ehepartner trennt oder die Immobilie nach einem Wegzug verkaufen möchte, muss sich nicht nur mit dem bisherigen Darlehensgeber auseinandersetzen, sondern auch mit dem künftigen.
Gleichzeitig bietet ein Forward Darlehen aber auch Möglichkeiten. Wenn du zum Beispiel Zuwachs in der Familie planst oder dich selbstständig machen möchtest, kannst du noch vor dieser Veränderung einen zukünftigen Darlehensvertrag abschließen. Denn mit deiner jetzigen "besseren" Bonität, stehen die mehr Banken zur Verfügung als möglicherweise zum späteren Zeitpunkt. Konkret solltest du das mit Geck Baufinanz besprechen und dir die Möglichkeiten erläutern lassen.
Sonderkündigung nach BGB -
trotz Vertrag nach 10 Jahren raus aus dem Darlehen
Viele Baufinanzierungskunden haben in den vergangenen Jahren Darlehensverträge mit längerfristiger Zinsbindung abgeschlossen.
In diesen Fällen ermöglicht der Gesetzgeber den Kunden einen vorzeitigen kostenlosen Ausstieg nach zehn Jahren (§ 489 I Nr. 2 BGB).
Liegen die Zinsen zu diesem Zeitpunkt niedriger als bei Abschluss des Darlehens, kannst Du ordentlich sparen, entweder mit einer niedrigeren monatlichen Rate oder einer verkürzten Laufzeit, sofern Du die alte Rate beibehältst.
Die Möglichkeit, das Darlehen zu kündigen, besteht erstmals zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Das alte Darlehen endet also nicht zehn Jahre nach Beginn der Zinsbindungsfrist, sondern – je nach Ablauf der Auszahlung – deutlich später. Die genauen Rahmenbedingungen und das mögliche Kündigungsdatum errechnet Geck Baufinanz gemeinsam mit dir.
Kontakt
(0177) 6238587
Thomas@geck-baufinanz.de
